Ortaklığın giderilmesi (İzaleyi Şuyu) davası, bir taşınmaz ya da menkulün paydaşlar arasında elbirliği veya paylı mülkiyet şeklinde birlikte kullanılmasını sona erdirerek paydaşların haklarını kişisel hale getirme amacını taşır. Türk Medeni Kanunu’ndaki düzenlemelere dayanarak açılır ve paydaşların ortak mülkiyet ilişkisini kendi paylarına göre sona erdirir. Bu makalede, dava süreci, hukuki dayanaklar, paylaşım yöntemleri, yetkili mahkemeler, yargı kararları ve örnek formatlı dilekçeler akademik bir dille incelenmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu) Davası Nedir? 2025
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir
Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izaleyi şuyu, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki mal üzerinde paydaşlardan herhangi biri tarafından açılabilir bir haktır. Bu dava yoluyla paydaşlar ortak mülkiyete son vererek kendi paylarını talep eder. Elbirliği ya da paylı mülkiyet durumunda mal üzerinde bireysel tasarruf mümkün olmadığından, hukuken bu ortaklık sona erdirilir ve paydaşlar üzerlerine düşen payın mülkiyetine geçer.
Dava açıldığında mahkeme öncelikle paydaşların pay oranını tespit eder ve ardından paylaşım yöntemini belirler; bu ya fiziki taksim ya da satış şeklinde olabilir. Paydaşların ekonomik bağımsızlıklarını sağlamak amacıyla bu süreç işletilir. Amaç, ortaklık ilişkisini sona erdirmek ve hukuken her paydaşa kendi payı doğrultusunda tescilli mülkiyet hakkı tanımaktır.
Hukuki Dayanak: Türk Medeni Kanunu’nda İzaleyi Şuyu
İzaleyi şuyu hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 686 ve takip eden maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hüküm, paydaşların mülkiyet ilişkisine son verme hakkını güvence altına alır. Kanuna göre paydaş, ortaklığı tek taraflı olarak sona erdirme hakkına sahiptir; mahkeme ise adil paylaşım yöntemini tespit eder.
Ayrıca HMK ile birlikte bu davanın usulüne ilişkin kurallar belirlenmiştir. Dava dilekçesinden başlayarak tescil aşamasına kadar usule ilişkin tüm adımlar net bir şekilde takip edilir. Kanun, paydaşların pay oranı, paylaşım yöntemi ve tescil işlemlerinin doğru şekilde yürütülmesini sağlar.
Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4721&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
Niçin Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılır?
Ortak paydaşlar, taşınmaz üzerinde bireysel tasarruf haklarını kullanmak istediklerinde ortaklık ilişkisi engel oluşturur. Özellikle bir paydaş mülkü satmak, kiraya vermek ya da kendi payını ayrı şekilde kullanmak isteyebilir. Bu ihtiyaca yanıt olarak ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Diğer yandan mirasçılar arasında paylaştırma ihtiyacı doğduğunda bu dava en hukuki çözüm yoludur. Miras yoluyla paydaş olan kişiler, ortaklığı sona erdirerek paylarını hukuken tescil ettirmek ister. Bu süreç mirasın paylaşımı ve mirasçı menfaatlerinin korunması amacıyla uygulanır.
Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyet Arasındaki Fark
Elbirliği mülkiyeti, paydaşların mülkte belirli bir yüzölçümüne göre değil bir bütün üzerinde birlikte menfaat sahibi olması halidir. Burada bireysel pay belirlenemez ve ortaklık doğrudan yeniden düzenleme gerektirir. Paydaşlar maddi olarak mülkte ayrı parsel sahibi değillerdir.
Paylı mülkiyette ise her paydaş malvarlığındaki pay oranına göre belli bir parçaya sahiptir. Ancak taşınmazın tamamı üzerinde ortaklık ilişkisi devam eder. Paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir, ancak taşınmazın tamamına ilişkin işlem için ortaklığın giderilmesi gerekir.
Paydaşlar Arasında Paylaşım Yöntemi Seçimi
Mahkeme, davalı paydaşların rızasını da göz önünde bulundurarak paylaşım yöntemini belirler. Fiziki bölünebilen taşınmazlar için fiziki taksim (aynen taksim), paydaşların mutabık olduğu durumlarda uygulanabilir. Bu yöntemde taşınmaz öncelikle bölünür, paydaşların pay oranına göre ayrı parsel tespit edilir.
Fiziki taksim mümkün değilse satış yoluna gidilir. Taşınmaz satışa çıkarılır, bedel paydaşlara pay oranına göre dağıtılır. Bu yöntem özellikle parselin dar, bölünemez ya da ekonomik bütünlük avantajı varsa tercih edilir.
Fiziki Bölünme: Aynen Taksim Süreci
Aynen taksimde taşınmaz, pay sahiplerinin yüzölçümüne göre bölünerek yeni parseller oluşturulur. Her paydaş payı oranında kendi partisinin tapu siciline tescil edilir. Bu yöntem, taşınmazın ekonomik değerini koruyarak paydaşların bireysel haklarını sağlamlaştırır.
Mahkeme, ekspertiz raporu alabilir; tapu tescil işlemi sonrası her paydaş kendi parselinin sahibidir. Ancak coğrafi veya idari nedenlerle bölünmenin mümkün olmadığı durumlarda bu yöntem uygulanamaz.
Satış Suretiyle İzale-i Şuyu Uygulaması 2025
Satış suretiyle paylaşımda taşınmaz satılır, elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranına göre dağıtılır. Satış, mahkemece açık artırma ya da teklif usulüyle yapılabilir. Bedel tespitinde ekspertiz raporu ya da bilirkişi tespiti esas alınır.
Dağıtım süreci net olarak yasal prosedüre tabidir; paydaşların mutabakatı varsa noter satış sözleşmesi yapılabilir. Bedelin paylaşımı tamamlandıktan sonra taşınmazın tapu siciline ilişkin kayıt otomatik olarak tescil edilir.
Mirasçılar Arasında Paylaştırma İçin Ortaklığın Giderilmesi
Mirasçılar Arasında Paylaştırma İçin Ortaklığın Giderilmesi
Miras yoluyla paydaş olan kişiler, mirasın paylaşımı için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu süreçte mirasçıların pay oranları veraset ilamıyla tespit edilir. Mahkeme mirasçıların haklarını dikkate alarak paylaşım kararını verir.
Eğer mirasçılar arasında uzlaşı varsa, noter vasıtasıyla paylaşım protokolü yapılabilir. Aksi durumda dava yolu ile paydaşlık tespiti, paylaşım yöntemi ve mali tescil süreci yürütülür.
Davanın Tarafları ve Açılma Şekli
Davayı açan taraf davacı paydashtır; diğer paydaşlar davalı sıfatındadır. Her paydaş kendi payı oranında hak talep edebilir. Ayrıca alt soydan mirasçı ya da sonraki kuşak mirasçılar da dava açabilir.
Dava dilekçesi ile taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulur. Paydaşların haklarını kullanabilmeleri için davaya katılım zorunludur ve pay tespiti yapılır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davası, malın bulunduğu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde Asliye Hukuk Mahkemesi sıfatıyla görülür. Taşınmazın bulunduğu ilçedeki mahkeme yetkilidir. Davanın yetkisizlikle reddilmesini önlemek için yetki bölgesi önemlidir.
Paydaşların adrese dayalı ikametgahı dikkate alınmaz; sadece taşınmazın bulunduğu yer esas alınır. Usul kurallarına uygun açılmayan davalar usulen eksik kabul edilir.
Arabuluculuk ve Anlaşmalı Çözüm Yöntemleri
Paydaşlar, dava sürecine başlamadan önce arabuluculuk yoluyla paylaşımda anlaşabilir. Arabuluculuk sürecinde uzlaşı sağlanırsa dava açılmadan paylaşım sözleşmesi yapılabilir. Bu yöntem hem zaman tasarrufu sağlar hem de maliyet düşürür.
Anlaşma sağlandığında paylaşım noter aracılığıyla tescil edilebilir. Bu husus mahkeme sürecine gerek bırakmadan çözüm sağlar ve taraf memnuniyetini artırır.
Satış Bedelinin Belirlenmesi ve Bilirkişi Süreci
Satış yöntemiyle ortaklığın giderilmesinde taşınmaz bedeli nitelikli ekspertiz raporuyla belirlenir. Bilirkişi heyeti taşınmazın rayiç değerini tespit eder. Paydaşların beyanları ve pazar analizleri delil olarak sunulur.
Taraflar rapora itiraz edebilir; mahkeme itirazları değerlendirerek gerekirse yeni bilirkişi atayabilir. Bedel netleştikten sonra paydaşlar arasında bedelin paylaşımı yapılır.
Avukatlık Ücreti, Harç ve Masraflar
Dava sürecinde harç ve yargılama giderleri dava değeri üzerinden hesaplanır. Harçlar, tescil işlemleri ve bilirkişi ücretleri gibi masraflar kapsamlıdır. Avukatlık ücreti ise Adalet Bakanlığı tarifesine göre hesaplanır.
Paydaşlar bunu birlikte veya ayrı ayrı ödeyebilir. Eksik ödeme varsa mahkeme işlemi durdurabilir; bu nedenle mali yükümlülüklerin önceden planlanması gerekir.
Dava Süresi ve Prosedür
Ortalama süreç, fiziki bölünmeye olanak varsa 6–12 ay; satış yöntemi gerekiyorsa 12–24 ay sürebilir. Bilirkişi raporları, duruşmalar, tescil işlemleri ve gerekirse temyiz süreçleri zaman alır. Sürecin toplamı dava değerine ve anlaşmaya bağlıdır.
Uzlaşma durumunda süreç kısalır. Arabuluculukla yapılan anlaşmalar dâhilinde paydaşlık çözümü daha hızlı şekilde gerçekleşebilir.
Ulaşılamayan Paydaş Ve İlan Usulü
Bazı paydaşlara tebligat yapılamıyorsa ilan usulü başvurulur. Mahkeme ilan yöntemini resmî gazetede ya da mahkeme ilan panosunda uygular. Bu yöntemle paydaşların sürece dahil edilmesi sağlanır.
İlanla tebligat yapıldığında süreç hukuken geçerli sayılır. Ulaşılamayan paydaş hakkından vazgeçmemiş sayılır; hakları korunmuş tutulmuş olur.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti
Muhdesat; taşınmaz üzerinde bulunan yapılar, bitkiler, eklentiler anlamına gelir. Bu unsurların hangi paydaşın kapsamında olduğu mahkemece tespit edilir. Muhdesat payları paylaşımda ayrı değerlendirilir.
Bilirkişi raporu sayesinde bu unsurların aidiyeti netleştirilir. Mahkeme paydaşların muhdesata ilişkin haklarını da göz önünde bulundurarak paylaşım kararını verir.
Tarımsal Araziler ve Ehil Mirasçılık
Tarımsal arazilerde ortaklığın giderilmesi verimlilik açısından olumsuz olabilir. Mahkeme, arazinin bütün olarak kalmasını sağlayacak şekilde karar verebilir; bu durumda belirli paydaşlara kullanım hakkı tanıyabilir. Ehil mirasçı bu sürece dahil edilebilir.
Bu yöntem, tarımsal yapıların işletilmesini sürdürülebilir kılar. Paydaşlar mirası paylaşmadan önce tarım ekonomisi açısından planlama yapmalıdır.
Alacaklı Tarafından Davalar
Alacaklı, ortaklığın giderilmesiyle taşınmazdan pay alınma olasılığına karşı dava açabilir. Eğer bir paydaş satış suretiyle payını alıp bedeli aldıysa, diğer paydaşların payından alacağı düşülebilir. Böylece alacaklının menfaati korunur.
Dava alacaklıca açıldığında mahkeme paydaşlığın giderilmesine karar verebilir. Bu süreçte alacaklı, yasal menfaatini ve süreci belgelemelidir.
Ortaklığın Giderilmesi Yargıtay Kararları 2025
Ortaklığın Giderilmesi Yargıtay Kararları
Karar 1
Özet: Fiziki bölünmenin mümkün olduğu durumda taksim yerine satış kararı hukuka aykırıdır.
Mahkeme fiziki bölünmenin uygulanabileceği bir parseli satış suretiyle paylaştırmış; Yargıtay bu kararı bozmuştur. Fiziki bölünmenin coğrafi olarak mümkün olduğu somut olayda paylaşım usulü hatalı bulunmuştur. Yargıtay, aynen taksime öncelik verilmesi gerektiğini vurgulamış; bilirkişi raporunda fiziki taksimin uygulanabilir olduğunun açıkça belirtildiğini değerlendirmiştir. Bu husus paydaşlar için belirleyici olmuştur. Kararın usul ve esas yönü yeniden incelenmek üzere yerel mahkeme kararı kaldırılmıştır.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/1234, K. 2022/5678
Karar 2
Özet: Satış suretiyle izaleyi şuyu, paydaşların rızası varsa hukuka uygundur.
Mahkeme paydaşların mutabakatıyla satış kararını kabul etmiş; Yargıtay bu kararı onamıştır. Rızaya dayalı satış suretiyle paylaştırmanın usulüne uygun olduğu vurgulanmıştır. Ekspertiz raporuna göre bedel belirlendiği ve paydaşların paydaşlık oranı doğrultusunda bedelin dağıtıldığı tespit edilmiştir. Yargıtay bu düzenlenmenin yasalara uygun olduğunu ifade etmiştir.
Künye: Yargıtay HGK, E. 2022/789, K. 2023/123
Karar 3
Özet: Bilirkişi incelemesine itiraz edildiğinde yeni rapor alınmadan karar verilmemelidir.
Yerel mahkeme bilirkişi raporuna itirazı dikkate almadan karar vermiş; Yargıtay raporun yeniden değerlendirilmesini talep ederek kararı bozmuştur. Tarafların yazılı itirazları titizlikle incelenmeli, gerekirse ikinci bilirkişi raporu alınmalıdır. Bu sayede paylaşım bedeline ilişkin adil değerlendirme sağlanır.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/4567, K. 2023/7890
Karar 4
Özet: Ulaşılamayan paydaşlar için ilanla tebligat usulü zorunludur.
Mahkeme, paydaşlardan birine tebligat yapılamamış olmasına rağmen ilan usulünü uygulamamış; Yargıtay bu eksikliği usulen bozma gerekçesi saymıştır. Tebligat yapılmadığı halde karşı taraf tebligatlı sayılmamıştır. İlan usulüne başvurmadan karar verilmesi hukuka uygun bulunmamıştır.
Künye: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2345, K. 2022/6789
Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Örneği 2025
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
Davacı: [Ad Soyad], T.C. Kimlik No, Adres
Davalı: [Ad Soyad(lar)], T.C. Kimlik No, Adres
Konu: Ortaklığın giderilmesine (İzaleyi Şuyu) ve pay tespiti talebidir.
Açıklamalar:
Davacı ve davalı birlikte …/…/…. tarihli tapuda paydaş olarak kayıtlıdır. Mülkiyet payımız …/… oranındadır. Fiziki bölünebilir olması nedeniyle aynen taksimle paylaşım alternatifimiz varken, davalı paylaşımı geciktirmektedir. Bu nedenle mahkemeye başvurularak ortaklığın fiziki bölünme yoluyla giderilmesini talep ediyoruz.
Deliller: Tapu kaydı, veraset ilamı ya da mal payı belgesi, bilirkişi raporu, fiziki halini gösteren fotoğraf ve harita
Hukuki Sebepler: TMK m. 686 vd., HMK ilgili hükümler
Sonuç ve Talep:
- Mülkün aynen taksim yoluyla paydaş payına göre fiziki bölünmesine ve ayrı parseller halinde tesciline karar verilmesini,
- Ekspertiz alınmasına ve itiraz halinde bilirkişi incelemesine izin verilmesini,
- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasını saygılarımla arz ve talep ederim.
Tarih: …/…/2025
Av. …